jump to navigation

La coyuntura del sector inmobiliario e Internet
17 Junio 2007

En el diario Información (17-6-2007) hago un análisis de la coyuntura del sector inmobiliario en España. En esta versión, aparte de un enlace a las fuentes, me extiendo algunas reflexiones sobre el papel de Internet.

La coyuntura del sector inmobiliario

En los últimos tres meses voy leyendo prácticamente a diario informes y estudios que analizan la situación actual y las expectativas a medio y largo plazo del sector inmobiliario en España. Me preocupa que se pecara por exceso de optimismo hace unos años y ahora se caiga en un creciente catastrofismo sin sentido que puede dañar de forma importante al mercado y a la actividad constructora en España, uno de los baluartes más importantes de nuestra economía.

Debo confesar que los primeros análisis me parecieron en exceso bastante conservadores en las predicciones, dentro de las alertas que ya se empezaban a señalar, algunas de ellas muy tempranas, como las de los arquitectos. Me refiero al Consejo Superior de los Colegios de Arquitectos, que prevenía a principios de 2005 sobre la imposibilidad de que el mercado absorbiera un ritmo de construcción de viviendas de más de 750.000 en el año 2004 que por aquel entonces concluía. Los arquitectos llamaban la atención de un exceso no absorbido por el mercado de más de 360.000 viviendas / año (Ver Los arquitectos piden medidas urgentes).

Los arquitectos apostillaban. “Esta situación no se puede soportar, ya que se está construyendo una tipología de vivienda muy cara, en una cantidad ingente y de las que muchas no se van a poder ocupar por quienes más las necesitan, por lo que consideramos que es urgente hacer una reflexión profunda de la situación”.

Como sucede en épocas de vacas gordas, los agentes, los gobiernos no quieren oír de malos augurios y las demandas de los arquitectos apenas tuvieron repercusión mediática. Menos aún incidieron en el diseño de medidas destinadas a paliar los efectos a medio plazo de un mercado inmobiliario que padecía una sobreoferta que a todas luces era excesiva y que podía conducir al estallido de la temida burbuja.

La coyuntura actual

En los últimos seis meses, como decía al principio, rara es la semana que no se publica un informe sobre la situación actual y las expectativas del sector inmobiliario en España. Me vienen a la cabeza: el Anuario Estadístico del Mercado Inmobiliario Español (Acuña y asociados), Informe vivienda del Deutsche Bank, el Servicio de Estudios de las Cajas de Ahorros, el informe del FMI, el de Morgan Stanley, el del Servicio de Estudios de la Caixa, etc. (ver al final las referencias).

A los citados, hay que agregar los indicadores mensuales sobre un euribor al alza y su impacto en el coste de la hipoteca media, índices de morosidad, o comportamientos de los precios de las viviendas. Es curioso que pese a la inflación de estudios y datos no muy favorables, el Ministerio de la Vivienda no haya tomado la iniciativa de proporcionar informe alguno.

En la mayor parte de los estudios citados se viene a constatar la existencia de ajustes entre una oferta actual muy superior a la demanda y los escenarios en los que se desenvuelva previsiblemente esta demanda. No obstante, el ajuste dicen, se empezará a notar en 2008, alargándose durante unos cuatros años. En esa prolongación y en la profundidad del ajuste es donde divergen más las predicciones.

El último informe difundido por los medios, el Anuario Estadístico del Mercado Inmobiliario Español, recoge la versión más pesimista. Recuerda un dato -que es consecuencia de lo que los arquitectos denunciaron hace más de dos años- hoy ya una molesta realidad: el tiempo medio de venta de una vivienda (desde el comienzo de la obra) ha pasado desde los 2,05 años de media en 2004 a los 3,43 años en 2006. Y las cosas no van a mejorar en los años venideros. Acuña y asociados augura que en los próximos años van a desaparecer “tres de cada cuatro promotoras del mercado”; de las 60.000 promotoras actuales se pasaría a unas 15.000 en pocos años.

La información, el mercado y las medidas

La inexistencia de diagnósticos rigurosos sobre el sector puede llevar a una escalada de predicciones catastrofistas de consultoras ávidas de captar clientes con problemas, y ostentando que ellas si son capaces de diagnosticar la entidad de “los males”. El tema sería anecdótico si tal ruido fuera neutral en el mercado; pero con estas especulaciones se pueden estar generando complicaciones de mayor entidad. Debería por tanto evitarse que la falta de información rigurosa y veraz haga un daño innecesario en el mercado.

En este apartado deberían tomarse en consideración hechos recientes como el “desplome Astroc”. Cuando esta inmobiliaria valenciana se derrumbó en Bolsa, hace unas semanas -arrastrando durante una jornada a todo el sector-, algunos analistas y medios de comunicación internacionales se apresuraron a difundir “el fin del milagro económico español”. No hay ser muy astuto para saber que este tipo de noticias retraen a la demanda y con esto aumentan el problema.

A mi juicio, dada la importancia de la construcción en España – quizás no tan bien medida como desde alguna esfera se apunta- sería necesario que los gobiernos (general. regionales, locales…) empezaran a desarrollar planes y medidas que garantizaran la demanda de vivienda, especialmente a colectivos necesitados y a potenciales demandantes. Esta medidas podrían ayudar a crear una imagen de solidez de la demanda en el citado escenario previsible de ajuste de los próximos años.

El espectro de medidas puede ser muy amplio e involucra necesariamente a todas las esferas gubernamentales. Desde restricciones a nuevas iniciativas de promoción especulativas que incrementen segmentos de oferta para las que no hay salida en el mercado, hasta medidas legales y pasando por la mejora de la imagen de España en el exterior (evitando problemas como el generado entre los parlamentarios europeos y el urbanismo valenciano). Esto por no recordar demandas reiteradas para favorecer el acceso real de los jóvenes a la vivienda, o potenciando la integración de los inmigrantes en la sociedad española.

La demanda de vivienda por inmigrantes

Todo el mundo sabe el importantísimo papel de la inmigración en el mercado de trabajo en España. El propio sector de la construcción es consciente de su decisiva contribución en la contención de sus costes de mano de obra. No habría milagro español (tal como se califica internacionalmente) en los últimos años sin la inmigración, me comentaba hace unos días un empresario del sector.

Actualmente la compra de pisos usados por inmigrantes se ha convertido recientemente en uno de los factores relevantes y en alza de la demanda de vivienda en España. Y más concretamente de inmigrantes de América Latina, más proclives a la integración aprovechando las ventajas del idioma y su dispersión urbana más allá de los círculos cerrados en los que se concentran otras comunidades de inmigrantes.

Los inmigrantes latinoamericanos compran pisos viejos, los rehabilitan ellos mismos, suscriben hipotecas más de tres personas, y propician que los vendedores –generalmente españoles- accedan a nuevas viviendas. Todo un círculo que se cierra con enormes ventajas para la economía española y para los españoles. Se calcula que más del 25% de las transacciones de viviendas usadas en la actualidad corresponden a compras de inmigrantes de América Latina.

Curiosamente, hay una clara miopía política a la hora de afrontar la inmigración en España. Este mismo país de inmigrantes a la inversa (emigrantes) hace menos de 30 años, pone enormes pegas a la reagrupación familiar de inmigrantes ya legalizados –uno de los factores que más esta favoreciendo la demanda de vivienda por inmigrantes en estos momentos-. Conozco casos inhumanos (madres, por ejemplo con cáncer , que intenta traer a sus hijos de Colombia, con contratos en mano de empresas de la construcción y denegados sistemáticamente por el gobierno actual). ¿Tendremos quizás que evocar que son el sostén de la demanda de la vivienda en España?

Internet y el sector inmobiliario en España

Una breve reflexión sobre el papel de Internet en la coyuntura descrita y en especial sobre los cambios en las actitudes de los compradores de viciendas.

Desde hace pocos años un mayor número de compradores recurre a Internet para comprar o vender vivienda. Publican gratis atractivos vídeos y fotos de sus viviendas, anuncios online también gratuitos, acceden a mapas de ciudades con ofertas que “visualizan” en tres dimensiones. Obtienen una información útil para hipotecas e innumerables consejos con vistas a comprar o vender una casa.

Esta información y el fácil acceso a la misma hacen más transparente el mercado, su rápido y cómodo acceso permite a los agentes (compradores, vendedores, promotores…) tomar decisiones más rápida y acertadamente.

Lo curioso del caso es si, al margen de los usuarios, las empresas inmobiarias están aprovechando inteligentemente Internet como herramienta para llegar con eficacia a los compradores. En un país como España algunos promotores pretenden vender viviendas en zonas turíticas estando presentes en FITUR, por el contrario Internet es una caja oscura en al que ni han entrado para contratar publicidad contextual.

En un país donde la demanda de viviendas por extranjeros ha sido y es muy relevante parace que Internet podría desempeñar un papel fundamental. A ciencia cierta sé que lo juega… Y cuando lo que falta es demanda, quizás pueda ser una parte de la solución.

Andrés Pedreño
IEI

Referencias de informes citados:


Los hoteles e Internet
5 Junio 2007

Hoteles playasHace tan sólo unos días leí en el diario Información que la Asociación Provincial de Hoteleros de Alicante había acordado un cambio de estrategia comercial que pasaba por potenciar la presencia de sus ocho mil plazas de hoteles en Internet. Citaba la noticia que “la comercialización a través de buscadores en la red se ha convertido en el sistema que más crece en el mercado”.

Los hoteleros argumentan que el “impacto es tal que muchas de las empresas mediadoras han subido sus comisiones por encima, incluso, de lo que cobran las agencias de viaje tradicionales, lo que ha generado ya tensión entre los hoteleros“.

Internet, una dura lucha para los hoteles

La búsqueda y reserva de un hotel se ha convertido en una actividad paralela a la compra por internet de un vuelo barato. Antes las agencias de viajes se encargaban de dar un servicio que englobaba un “paquete” (hotel + vuelos + otros servicios). Ahora muchos viajeros, especialmente los turistas, eligen un destino interesante en función de una de las ventajosas ofertas de las compañías de vuelos baratos. A partir de ahí, el usuario busca directamente un hotel en Internet, sabiendo que muchos hoteles han seguido los pasos de las compañías de bajo coste. En temporada baja, fines de semana los precios de los hoteles llegan a rozar el “dumping” -cobrar por debajo de coste- y a un buen seguro nuestro viajero podrá obtener una oferta ventajosa en alguno de los hoteles de la ciudad para el que ya dispone de un billete barato de avión.

El lógico despertar de los hoteleros va chocar con toda probabilidad con la difícil obtención de resultados significativos en su apuesta por Internet. Y es que la red y los buscadores se han vuelto intratables. La “lucha” por el posicionamiento en buscadores para temas de hostelería constituye un serio y casi imposible reto para cualquier profesional experto en estos temas. Aunque es comprensible la desesperación de los hoteleros, la cuestión es más un tema de política turística, o incluso un cambio de estrategia por parte de las administraciones públicas. Estas, deberían haberse percatado hace dos o tres años que las cosas estaban cambiando y, más que ferias presenciales, Internet era una apuesta imprescindible para el sector hotelero. La coordinación de proyectos y las apuestas locales deberían ir en un mismo paquete, pero además acompañadas en estos momentos por inversiones significativas en este campo.

Los hoteles, un posicionamiento difícil

Un usuario en Internet introduce una, dos o tres palabras clave en un buscador y a buen seguro consultará no más de cuatro o cinco resultados empezando por el que ostenta el primer lugar de la búsqueda. Esto significa que la palabra “hoteles” está contenida en 68.200.000 páginas (según Google, a fecha 5/7/2007) con las que hay que competir para posicionarse y, sin embargo, el usuario consultará solo las cuatro o cinco primeras. La búsqueda “hoteles Alicante” corre un poco de mejor suerte con 2.290.000 millones de páginas (según Google, a fecha 5/7/2007), pero los competidores con los que hay que medirse son de la “especie” de: quehoteles.com, booking.com, edreams.es, centraldereservas.com, atrapalo.com, solmelia.com, etc. etc. Para no perdernos, se trata de empresas y sitios de Internet que han mostrado una gran pericia en prácticas “SEO” (Search Engine Optimization, Optimización para Motores de Búsqueda) no solo en hoteles sino en otros términos relacionados con el mundo del viaje.

Muchos de estos sitios, ofrecen considerables descuentos y la posibilidad de ver online una información útil y normalizada -con la que poder comparar diferentes hoteles- para cada establecimiento, amén de las opiniones de otros clientes, etc. etc. (ver por ejemplo booking.com).

Pero quizás lo más complicado sea la antigüedad de las páginas, un activo que los buscadores ponderan notablemente ante la enorme presión que actualmente ejercen los agentes implicados e interesados en capitalizar en beneficio propio una buena posición. Al respecto contaré una experiencia personal. Hace casi tres años hice el experimento (una especie de hobby personal) de posicionar la palabra “hoteles” en los primeros lugares de los buscadores, incluso “hoteles en España” logré que estuviera en segunda posición en Google. Hoy, esas mismas páginas están perdidas más allá de la 15ª página, pese a que su antigüedad es un grado. Esto viene poner de relieve la enorme presión de esta “industria” y la importancia de la misma.

Otras vías en Internet

Las compañías de vuelos baratos son conscientes de su capacidad de influir en sus clientes a la hora de elegir hotel. De ahí que las principales compañías oferten desde sus páginas la posibilidad de reservar hoteles. Ryanair, EasyJet, Monarch, Air Berlin, etc. han tomado ya posiciones en este sector y para algunas aerolíneas es ya una lucrativa actividad.

En Internet aquel viejo principio que decía “el que da primero, da dos veces” se cumple con frecuencia. En este, como en otros muchos casos, España pagará caro su atraso relativo en la sociedad de la información.

De aquí que, sin menospreciar otras alternativas (entre otras, recurrir a la publicidad tipo Adwords de Google), una opción interesante, para aquellos ámbitos en los que la oferta hotelera es clave para la actividad turística, es como decía anteriormente, la inversión de fondos que hoy se destinan a actividades de promoción muy ajenas a estos temas, y quizás poco efectivos en sus resultados…

Andrés Pedreño Muñoz
Instituto de Economía Internacional

Temas relacionados con hoteles tratados anteriormente: