Tecnología aplicada

La coyuntura del sector inmobiliario y el futuro

22 Enero 2008

Generalmente me inclino a ser poco triunfalista –más bien crítico y preventivo- cuando las cosas van bien y nada alarmista cuando la coyuntura parece adversa. No es ningún secreto que el sector inmobiliario se enfría en la mayor parte de los países desarrollados con una clara desaceleración de la inversión y un frenazo en las precios. Me pregunto ¿no era esto muy conveniente? Esto es, en realidad la vulnerabilidad de un mercado inmobiliario como el español crecía conforme estas variables se disparaban a límites insostenibles.

Ahora, algunos economistas y expertos, hablan de un cambio de ciclo sobrevenido con anterioridad a las turbulencias financieras y que incluso estas últimas no han hecho sino acentuar el problema. Se habla de “agotamiento de ciclo”, máximos históricos en los precios de las viviendas en relación con la renta de las familias, etc.

Países como Irlanda o Estados Unidos, en este último agravadas por la crisis de las hipotecas subprime, parecen situarse en la avanzadilla de este calificado “cambio de ciclo”. Algunos servicios de estudios. como el de la Caixa, señalan que la economía española esta empezando a sentir los efectos del denominado “agotamiento del ciclo de la producción”.

En mi opinión todavía es pronto para evaluar la importancia del retroceso, aunque estos días la oficina estadística europea (Eurostat) divulgaba una noticia de la que se han hecho eco todos los medios. En los datos del pasado mes de noviembre España es el país de la UE donde más bajó la producción en el sector de la construcción, con una caída de un 3,9% frente a octubre y tras años liderando el avance de este sector en toda Europa.

La cuestión clave en el sector inmobiliario

La cuestión clave es si la expansión inmobiliaria en España, independientemente de lo que haya sido su magnitud, ha respondido a fundamentos económicos (condiciones financieras –tipos de interés y productos hipotecarios-, condiciones económicas –renta de los hogares, tasa de paro, expectativas…- y condiciones demográficas – crecimiento natural de la población, movimientos inmigratorios, cambios sociales-) o si han intervenido factores de carácter especulativo. En definitiva, si la expansión es básicamente consecuencia de cambios en los fundamentos económicos, la fase de desaceleración dependerá en mayor medida de la persistencia o no de estos.

No parece a priori que las condiciones financieras, económicas o demográficas que han explicado el espectacular crecimiento del sector inmobiliario español hayan experimentado variaciones relevantes. Y lo más importante, las investigaciones cuantitativas más rigurosas de los expertos –tal como avala por ejemplo los trabajos econométricos de la profesora Paloma Taltavull- muestran que los precios de la vivienda en España parecen ser el resultante de los cambios en los niveles de renta vinculados al crecimiento económico español, el crecimiento demográfico y el aumento de la disponibilidad financiera. Esto es, todos ellos mecanismos del crecimiento estable en el mercado residencial.

Los márgenes operativos de la política económica

No todo son malas noticias. Ayer mismo la prensa también difundía que BCE dejaba una puerta a una rebaja de tipos, y eso pese a que las tensiones inflacionistas son todavía relevantes, algo que se supone no casaría bien en un contexto de desaceleración real.

Tampoco sabemos si los responsables de diseñar medidas de política económica han evaluado todas las posibilidades de contrarrestar un hipotético cambio de ciclo con medidas mucho activas y con capacidad para ser relevantemente efectivas. Cabría pensar de que los gobiernos tienen bastantes ases en la manga. Y no precisamente vinculados al gasto presupuestario (del tipo ayudas a jóvenes para el alquiler de viviendas).

Me refiero a iniciativas como a una hipotética ordenada y bien planteada “reagrupación familiar” de los inmigrantes, algo que es sencillamente de justicia y estratégicamente un mecanismo de inserción real de estos colectivos en la sociedad española. O también, por ejemplo, un marketing-país efectivo y global para mejorar la imagen residencial de España en el extranjero (especialmente en los principales países demandantes de nuestras viviendas). Algo que ha brillado por su ausencia más allá de los intentos de las empresas inmobiliarias en contrarrestar campañas mediáticas de imagen muy duras contra nuestro país.

Lo que parece evidente es que las Administraciones deberían instrumentar señales y medidas suficientemente anticipativas que ayuden a recobrar la confianza de consumidores y empresarios. Este es el punto más vulnerable. Se corre el riesgo de extrapolar una crisis de confianza entre los agentes económicos que haga mella en las expectativas de estos. La difusión sobredimensionada de algunos datos de tipo coyuntural puede crear un problema de más hondo calado del que realmente existe. Al respecto las respuestas de los mercados de valores durante este mes de Enero no son nada tranquilizadoras. Hay que recordar que no todo son “respuestas globales”. La diligencia en el uso de las “respuestas locales” es algo importante dado el amplio margen de actuación que las Administraciones todavía hoy tienen.

Para finalizar

Si llegado el momento España tuviera que afrontar hipotéticamente –lo que no es el caso- una crisis inmobiliaria del tipo estadounidense cierto es que tendríamos una mayor vulnerabilidad. En términos relativos a la hora de mirar al futuro nuestras alternativas se reducirían sensiblemente. Aquí si hay un tema de enjundia cuyo planteamiento es absolutamente imprescindible y sobre el que he insistido en la mayor parte de los artículos que periódicamente publico en estas mismas páginas.

La economía española tiene que empezar a invertir en modelos más orientados hacia los sectores que protagonizaran el crecimiento económico. Hay que crear la cultura de la prospectiva. Sólo desde esta perspectiva se podrán movilizar los recursos de un país hacia una posición capaz de protagonizar el futuro. Al respecto, algunos analistas empiecen a confiar más en las posibilidades de la India o China que en las de Europa y es que en estos temas , no nos conviene ser muy europeos.

Andrés Pedreño Muñoz
Instituto de Economía Internacional

Publicado en el diario Información el 20 de enero de 2008 (el día antes al lunes negro en la Bolsas de todo el mundo)

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