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Sector inmobiliario: soluciones al filo de la era del conocimiento
23 Marzo 2008

Este artículos es continuación de Imagen, ladrillo, nuevas tecnologías y economía del conocimiento

Sector inmobiliario: soluciones al filo de la era del conocimiento

Una economía del conocimiento como la aludida en el artículo anterior no se improvisa como alternativa en unos pocos años, especialmente si tenemos la pretensión de crear una alternativa para la generación de empleo masiva asociada a la construcción. Hoy por hoy, España tendrá que coger el toro por los cuernos y evitar una desaceleración inmobiliaria más allá de ciertos niveles de destrucción de empleo. Hacen falta políticas activas centradas en animar la actividad constructora que cuánto más tarden en aparecer más agravarán el problema.

Ladrillo a corto y medio plazo: un plan creíble

Aparte de medidas fiscales, financiaras y reguladoras en torno a la vivienda, se impone una estrategia integral para el sector inmobiliario y la construcción capaz de relanzar las expectativas y la demanda de la vivienda a los niveles deseables, incluso discriminando zonas en las que la hecatombe puede llegar a producirse revistiendo una gravedad no deseada.

Es un hecho ya conocido que los problemas del sector inmobiliario están afectando a unas zonas más que a otras. Por ejemplo, la situación en el Mediterráneo se agrava comparativamente, por tanto, centrar atenciones prioritarias en el ámbito territorial va a ser fundamental. De aquí que el sector necesite una combinación de actuaciones generales y locales, implicando a los diferentes gobiernos.

Sin ánimo de improvisar nada, parece lógico que las medidas deberían desarrollarse desde una triple vertiente:

A) Quizás la más importante es revalorizar el territorio o más bien “los territorios”. La fórmula que más me ha sorprendido por su capacidad de fomentar nuevas inversiones productivas con garantías de éxito en este sector es del tipo de las Agencias Zero. Esta metodología permite desarrollar incubadoras de proyectos territoriales comarca a comarca uniendo, con la mayor transparencia, sinergias públicas y privadas en torno a determinadas potencialidades de carácter global de ese territorio e identificadas con técnicas muy sólidas. La reciente Agencia Zero en Cataluña es un caso a seguir. En la actualidad estas estrategias se siguen ya en los países más avanzados, e incluso en Marruecos en una gestión muy inteligente y anticipativa de los problemas a asociados a la devaluación territorial de la expansión urbana. El alicantino Alfonso Vegara es uno de los mayores expertos mundiales en este tipo de metodologías y autor de la mencionada agencia zero catalana. Aquellas Comunidades Autónomas que creen fondos de capital riesgo en colaboración con entidades financieras en un I+D+I inmobiliario ganarán la batalla la batalla de la competitividad territorial, un tema crucial en los próximos años.

B) Fomentar el crecimiento de la demanda en sus diversos componentes. Las ayudas al alquiler pueden paliar las dificultades para el acceso a la vivienda de los más jóvenes, pero no por ello van a relanzar el mercado de compra. Todavía con un coste financiero alto, la demanda interna va ser incapaz de alcanzar la dimensión suficiente para absorber la producción ligada a los niveles de empleo deseables. La demanda extranjera y la demanda inmigrante de vivienda son dos componentes absolutamente necesarios a corto plazo a la hora de mantener las expectativas del sector inmobiliario español. En la primera juega en contra la imagen de España a la que hacíamos referencia al principio del artículo. En la segunda un correcto tratamiento de la integración de los inmigrantes en España, mezclada en demagogias políticas y carencia de una perspectiva a largo plazo que evite la marginación de estos colectivos. A estas alturas el tratamiento progresivo y riguroso de la reagrupación familiar de inmigrantes en España es una decisión pendiente debido a una gran miopía política, aparte de consideraciones humanas y sociales que deberían estar presentes en un país de emigrantes hace tan solo cuarenta años.

C) Mejorar y crear una nueva imagen de España en el exterior. No creo que simple lavado de cara funcione. La prensa anglosajona ha sacado cosas de contexto, pero también ha informado de aspectos reales que han hecho mella en la imagen del sector. La falta sensibilidad política hacía estos temas poco ha ayudado a contrarrestar ese deterioro de imagen. Hay una imagen negativa entre los consumidores potenciales que se ha ido agrandando, cuya inercia de compra venía dada por el factor inversión. Un gran porcentaje de compradores extranjeros lo han hecho bajo las expectativas de ser una inmejorable inversión para sus ahorros. ¿Cómo cambiar esta imagen?. Hay que partir, insisto, en que las recetas sencillas no van a funcionar, especialmente si, a las noticias de la prensa diaria salpicadas de casos aislados con dosis de sensacionalismo y demagogia, se unen voces de cualificados expertos alentado sobre el “alto riesgo” del sector inmobiliario en España. Nuestro país tiene que desarrollar un plan ambicioso que sea creíble internacionalmente y que le aparte de la sombra de lo que ha sucedido en el mercado inmobiliario en otros países (USA; Reino Unido, Portugal etc.). Y a partir de ahí comunicarlo con fuerza a través de los múltiples medios de difusión hoy disponibles. Pero se comunicará sólo “humo” si la realidad no va acompañada de un esfuerzo en revalorizar el territorio, relanzar la demanda inmobiliaria y mejorar nuestro prestigio en general como país con otras apuestas que revelen que invertir en España es una apuesta de futuro.

D) Impulsar la construcción favoreciendo el desarrollo de sectores del conocimiento. Si una parte de la inversiones en infraestructuras y equipamientos de las administraciones públicas fueran dirigidas hacia sectores de la economía del conocimiento quizás estaríamos favoreciendo una transición “equilibrada” entre el ladrillo y la era del conocimiento. Apoyaríamos a la vez a la construcción y al conocimiento. Hay que invertir en la “inteligencia del ladrillo”. Aquí, identificar las vías no es excesivamente complejo. Lo que si resulta necesario es eliminar la tentación de llevar a cabo proyectos intuitivos, improvisados o sin la suficiente certeza de su viabilidad, idoneidad o correspondencia con los objetivos de la sociedad del conocimiento. Desgraciadamente abundan los ejemplos de grandes inversiones en megaproyectos que hoy no resuelven –más bien los agravan- los problemas a los que nos enfrentamos.

Hay que recordar que los modelos económicos existentes reafirman una y otra vez que el crecimiento inmobiliario español se ha asentado sobre factores reales, cuya vigencia habría que asegurar a toda costa con políticas activas. Cuanto más tardías sean estas políticas menos efectivas serán las mismas. Hasta ahora, hemos asistido a una política gubernamental que parecía centrarse en corregir a la baja, casi mensualmente, las perspectivas de crecimiento de este año 2008. Hace falta un plan creíble y efectivo.

Para finalizar y enlazando con el primer artículo, cuestiones aparentemente tan diferentes como el ladrillo, el conocimiento, la imagen, las nuevas tecnologías nunca han estado tan vinculadas como hoy. Hacen falta una estrategia global que haga posible que las piezas vuelvan a encajar en su sitio.

Andrés Pedreño Muñoz
IEI

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  • Autor :articulos

3 Comentarios en “Sector inmobiliario: soluciones al filo de la era del conocimiento”

. Tecnología aplicada » El hundimiento de expectativas de los consumidores y de las empresas - 16 Junio 2008

[…] Sector inmobiliario: soluciones al filo de la era del conocimiento […]

1. Esteban - 28 Octubre 2008

Buenos días Sr. Pedreño,
Trabajo en una mediana promotora-constructora de unos 600 empleados, soy el responsable de Expansión y previamente a la redacción de las estrategias para 2009 y siguientes he echado un vistazo a la red, habiendo encontrado por casualidad sus artículos.
Me llama la atención que todas las medidas para aguantar este duro ciclo se sustentan en iniciativas públicas por lo que mi pregunta es: ¿Qué puedo hacer yo desde mi modesta posición para revalorizar el territorio, fomentar el crecimiento de la demanda (cuando los estrechísimos márgenes no me permiten hacer descuentos y cuando no hay presupuesto para mk. y publicidad) o mejorar la imagen de España en el exterior? El único punto aplicable sería el de desarrollar el sector del conocimiento, pero no se hizo en épocas en las que fluía el dinero, por lo que lo veo muy complicado en estos momentos de restricción crediticia. Además sería muy complicado el crear un departamento de I D I en una empresa como la nuestra (salvo que metiéramos a los albañiles en un laboratorio a hacer ensayos…). En fin, confío poco en los políticos, por lo que imagino que lo que no logremos por nuestros propios medios, nadie nos lo facilitará. Es muy difícil tomar decisiones en estos momentos en los que cada mes hay despidos por falta de crédito y actividad y el 85% de los empleados de la empresa temen por su futuro. Personalmente sólo me queda apretar los dientes y dar pedales, veremos a donde me conduce mi bicicleta…

2. articulos - 15 Noviembre 2008

Sr. Esteban:

Muchos de estos artículos que usted ha consultado aquí estaban escritos con fechas anteriores a la gran crisis financiera que explota tras el mes de agosto pasado (2008). Mañana domingo (16 de noviembre de 2008) aparecerá un artículo en Información y en este blog más actualizado y con nuevas “reivindicaciones” de actuación dirigidas a las administraciones públicas.

¿Que puede hacer usted en su empresa? Pues le diría que usted lo debe saber mejor que yo, tras gestionar una empresa con 600 trabajadores y trabajar en este sector; poco puede hacer alguien que no es especialista en empresa… Nosotros estudiamos al sector de forma agregada y por esto recomendamos directrices en el ámbito de lo público.

No obstante, creo que no le faltarán ideas como empresa si sigue buscando en un medio como Internet… Por ejemplo , a mi me perecerían interesantes algunas ideas (aunque estoy seguro que usted ya las habrá contemplado) como las siguientes:

1. Dimensionar correctamente la duración de la crisis y con esto plantear una estrategia de “supervivencia” financiera, ajustando costes, financiación, proyectando el nivel de ventas, etc. Estará de acuerdo que no es lo mismo hacer previsiones para una duración de uno, dos o tres años.
2. Negociar con las entidades crediticias sus posiciones financieras (activos y pasivos). Especialmente si tiene suelo comprado a crédito.
3. Plantear nuevas formas y vías de comercialización para sus stocks inmobiliarios y nuevos productos (que se diferencien de los stocks predominiantes). En este punto cabe desde explorar nuevas vías (Internet, nuevas tecnologías), nuevos países, nuevos segmentos de mercado…
4. Buscar alianzas de empresa que le permitan acometer iniciativas como la diferenciación de su producto, el acceso a nuevos mercados o segmentos de demanda..
5. Plantear y colaborar de forma transparente con las admnistraciones locales para diseñanr a corto, medio y largo plazo actuaciones que revaloricen la oferta de suelo que le afecta. de tal forma que los consumidores (potenciales compradores) asuman que invertir en ese territorio es rentable por las propias expectativas que se crean. Colabore en una planificación creíble que motive y entusiasme a sus mercados potenciales.
6. Explorar todas las posibilidades de la tecnología para ahorrar costes, diferenciar el producto, etc. El conocimiento puede servir para ahorrar costes.
7. Explorar las posibilidades de aprovechar su capacidad constructora en otros espacios o zonas geográficas.
8. Fijar una correcta de precios en previsión de incentivos fiscales o de otro tipo de incentivos por parte de las admnistracuones públicas y las reducciones del euribor para 2009 (se estima que pueda llegar al 2,5 % o más bajo.

Sirvan como botón de muestra (y hablando en términos generales) para sugerirle ideas que se encuentran en la red… Estoy seguro que usted podrá encontrar y valorar mejor muchas más ideas de las que torpemente y con mi mejor intención he tenido la osadía de recoger aquí.

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